Co se v článku dozvíte

• kdy může být nájemní smlouva neplatná nebo částečně neplatná,

• rozdíl mezi neplatností a neúčinností smlouvy,

• příklady neplatných ujednání ve smlouvě,

• jak řešit situaci, kdy jste podepsali neplatnou nájemní smlouvu,

• doporučení advokátky, jak se těmto problémům vyhnout.

Neplatnost celé smlouvy vs. neplatnost části

Neplatnost může být:

• absolutní – smlouva je neplatná od počátku a nelze ji nijak „napravit“,

• relativní – smlouva je neplatná, ale musí se někdo dovolat této neplatnosti,

• částečná – platí zbytek smlouvy, jen některá ujednání jsou neplatná (např. sankce, která odporuje zákonu).

Typickým příkladem je situace, kdy si strany do smlouvy dají ustanovení, které je v rozporu se zákonem – například že nájemce nesmí mít návštěvy nebo že musí platit smluvní pokutu 10 000 Kč za pozdní platbu.

Rozdíl mezi neplatností a neúčinností

Neplatná smlouva nemá žádné právní účinky. Jakoby nikdy nevznikla.

Neúčinná smlouva sice existuje, ale nemá účinky vůči třetím osobám (např. proto, že nebyla zapsána do evidence, pokud je to třeba).

V nájemním vztahu je podstatnější neplatnost – protože může zcela zpochybnit, že nájem vůbec vznikl. Neúčinnost je vzácnější, týká se spíš obchodních případů.

Kdy může být smlouva neplatná

1. Chybí podstatné náležitosti – například:

   • není jasně vymezen předmět nájmu (např. „byt v Praze“ bez adresy),

   • není uvedeno, kdo je pronajímatel nebo nájemce,

   • chybí projev vůle obou stran (např. není podepsaná).

2. Je uzavřena osobou, která k tomu nemá oprávnění – např. nájemce uzavírá smlouvu s někým, kdo není vlastníkem bytu ani jeho zástupcem.

3. Obsahuje ustanovení odporující zákonu – například:

   • výpověď bez zákonného důvodu,

   • nepřiměřená sankce,

   • povinnost platit opravy, které má nést pronajímatel.

4. Je uzavřena pod nátlakem nebo omylem – například pokud jedna ze stran nebyla informována o zásadní skutečnosti (např. že byt nemá zkolaudovanou koupelnu).

5. Je v rozporu s dobrými mravy – například nájemní smlouva, která by evidentně zneužívala slabší postavení nájemce.

Co když už mám neplatnou nájemní smlouvu?

Pokud se zjistí, že smlouva je neplatná:

• může to znamenat, že žádný nájemní vztah nevznikl,

• nájemce by mohl být považován za „uživatele bez právního důvodu“,

• mohou vzniknout nároky na vydání bezdůvodného obohacení (nájemné zpětně),

• nelze se dovolávat ochrany podle občanského zákoníku (např. výpovědní lhůty).

V praxi ale soudy často přihlížejí k faktickému užívání a snaží se vztah „zachránit“ – pokud je to možné, považují ho za tzv. faktický nájem.

Příklady z praxe

• Klient si stáhl vzor smlouvy z internetu. Chyběla v ní výše nájemného a označení prostor. Soud konstatoval, že smlouva nikdy nevznikla.

• Pronajímatel uvedl ve smlouvě, že nájemce platí i opravy kotle. Soud určil tuto část smlouvy jako neplatnou – zbytek zůstal v platnosti.

• Nájemní smlouva byla uzavřena s osobou, která nebyla oprávněna jednat za majitele bytu. Nájemce musel byt opustit a domáhat se náhrady škody.

Doporučení advokátky

Pokud si nejste jistí, jestli je vaše nájemní smlouva v pořádku, nechte si ji zkontrolovat. Jedna právní konzultace vás může ochránit před roky problémů.

Neplatnost smlouvy se dá někdy napravit – třeba uzavřením nové, platné smlouvy. Ale je potřeba jednat včas.