Možná si říkáte…

„To by snad prodávající měl automaticky říct, ne?“
Ano, prodávající má povinnost upozornit na vady (§ 2095–2097 NOZ). Jenže v praxi to často neudělá, nebo se spokojí s obecným prohlášením. O to důležitější je mít smlouvu napsanou tak, aby vás chránila.

Klienti se mě ptají…

• Jaké povinné náležitosti musí obsahovat kupní smlouva na byt?

• Jak ošetřit podíl na společných částech domu?

• Jak se chránit před dluhy SVJ?

• Co všechno musí prodávající o vadách uvést?

• Může katastr návrh odmítnout, když bude smlouva napsaná chybně?

Povinné náležitosti kupní smlouvy na byt

• Identifikace bytu a podílu (§ 2128 NOZ) – číslo jednotky, podíl na společných částech, katastrální území.

• Kupní cena (§ 2080 NOZ) – musí být určena nebo určitelná.

• Příslušenství – sklep, garáž, terasa, pokud patří k bytu.

• Závazky spojené s užíváním – příspěvky do fondu oprav, zálohy na služby.

• Termín předání a přechod užitků (§ 2130 NOZ) – od kdy kupující čerpá nájemné nebo je povinen platit služby.

SVJ nástrahy a na co si dát pozor

• Dluhy společenství (§ 1186 NOZ) – přecházejí spolu s vlastnictvím bytu.

• Stanovy SVJ – mohou obsahovat povinnosti, o kterých kupující často netuší.

• Nesplacené úvěry – typické u domů po rekonstrukci.

• Skryté vady bytu (§ 2095–2097 NOZ) – prodávající je povinen oznámit, jinak odpovídá za škodu.

Rizika a časté chyby

• Neúplná identifikace bytu → katastr návrh odmítne.

• Chybějící vymezení podílu na společných částech → smlouva je neplatná.

• Neprověřené dluhy SVJ → přejdou na kupujícího.

• Formální chyby → prodlouží proces zápisu i o měsíce.

Doporučení advokátky

✔ Před podpisem smlouvy si vždy vyžádejte potvrzení o bezdlužnosti od SVJ.
✔ Nechte si zkontrolovat stanovy SVJ a smlouvy o úvěrech.
✔ Dohlédněte, aby smlouva obsahovala všechny povinné náležitosti dle § 2128 NOZ.
✔ Nespokojte se s obecným prohlášením prodávajícího o „bezvadném stavu“.

FAQ

Jak poznám, že smlouva obsahuje všechny náležitosti?
Musí být přesně popsán byt, podíl na společných částech a příslušenství (§ 2128 NOZ).

Co když SVJ má dluh?
Tyto závazky přecházejí na kupujícího – proto je nutné je prověřit.

Může prodávající zamlčet vady?
Neměl by – zákon mu ukládá povinnost je uvést (§ 2095–2097 NOZ).

Co když katastr odmítne návrh?
Celý proces se protáhne, smlouva se musí upravit a znovu podat.