Možná si říkáte…

„Když podepíšu smlouvu a budu platit daň z příjmu, tak je vše v pořádku.“
Ne vždy. U nájmu nebytových prostor hraje roli nejen výše příjmů, ale i způsob evidence, možnost uplatnit výdaje a to, zda pronajímáte jako fyzická osoba, podnikatel nebo firma. Rozdíly mohou znamenat desítky tisíc na daních – v plusu i v mínusu.

Klienti se mě ptají…

„Můžu uplatnit paušální výdaje i u nájmu skladu?“
„Musím nájem evidovat v rámci živnosti?“
„Jak je to s DPH, když pronajímám firmě plátci?“

Vysvětluji, že zdanění příjmu z nájmu nebytových prostor má několik režimů – a volba nesprávného může vést nejen k vyšší dani, ale i k pokutě za nesprávné přiznání.

Co říká zákon

Podle zákona o daních z příjmů (§ 9 ZDP) se příjem z nájmu movitých i nemovitých věcí zdaňuje v samostatném základu daně, pokud nejde o příjem ze samostatné činnosti (podnikání).

• Nepodnikatelský nájem: zdaňuje se podle § 9, lze uplatnit paušální výdaje (30 %, max. 600 000 Kč) nebo skutečné výdaje.

• Podnikatelský nájem: zdaňuje se podle § 7, pokud je nájem součástí podnikatelské činnosti – nutná evidence dle účetnictví/daňové evidence.

• DPH: nájem nebytových prostor je obecně osvobozen od DPH bez nároku na odpočet, ale lze dobrovolně zdanit (výhodné pro pronajímatele-plátce, pokud nájemce je také plátce).

Nejčastější chyby a rizika

• Chybné zařazení příjmu – uvedení do špatného paragrafu v přiznání.

• Nevyužití paušálu či odpočtů – zbytečně vyšší základ daně.

• Opomenutí DPH režimu – nevýhodné pro obě strany.

• Smíšené užívání prostor – například část kanceláře pronajata, část využívána pro vlastní podnikání, a neřešené rozdělení nákladů.

Jak postupovat správně – krok za krokem

1. Určete správný daňový režim – zda § 9 (nepodnikatelský) nebo § 7 (podnikatelský).

2. Rozhodněte o způsobu uplatnění výdajů – paušál nebo skutečné.

3. Zvažte DPH – zda dobrovolně zdaňovat či nikoli.

4. Pohlídejte si smlouvu – nájemní smlouva má obsahovat přesný účel užívání a ujednání o daních a službách.

5. Uchovávejte doklady – smlouvy, faktury, potvrzení o platbách.

Příklad z praxe

Pronajímatel měl kancelář pronajatou plátci DPH, ale neuplatnil možnost dobrovolného zdanění. Výsledkem bylo, že si nemohl odečíst DPH z rekonstrukce ve výši 180 000 Kč. Po změně režimu ušetřil na daních i odvodech.

Proč se vyhnout „kutilskému“ řešení

Chybně vyplněné daňové přiznání může znamenat doměrek, penále i úrok. Správně nastavená smlouva a daňový režim ušetří nejen peníze, ale i nervy při kontrole.

Doporučení advokátky – checklist

✅ Určete si režim nájmu hned na začátku
✅ Zvažte dopad DPH
✅ Využijte dostupné odpočty a paušály
✅ Nastavte smlouvu tak, aby byla daňově i právně bezpečná

FAQ

Mohu paušální výdaje použít i u nájmu nebytových prostor?
Ano, pokud jde o příjem dle § 9 ZDP.

Musím mít živnost na pronájem kanceláře?
Ne, pokud pronájem není součástí podnikání.

Kdy je výhodné zdaňovat nájem DPH?
Pokud jste plátce a nájemce je také plátce – zejména u vyšších investic.