Možná si říkáte…

• „Mohu si koupit něco, co ještě vůbec nevzniklo?“

• „Co když užitky nakonec žádné nebudou?“

• „Je lepší koupit užitky kus po kuse, nebo celé úhrnkem?“

Klienti se mě ptají…

• „Mohu koupit budoucí nájemné bytu od vlastníka?“

• „Je možné převést celou budoucí úrodu pšenice, i když ještě není zasetá?“

• „Jak se řeší, když z užitků nakonec není nic?“

Odborný výklad (§ 2083 NOZ)

Občanský zákoník výslovně připouští, že:

• Kupní smlouvou lze převést i budoucí užitky věci.

• Pokud se převedou „úhrnkem“, kupující získává vše, co z věci v určitém období vzejde (např. celá úroda, celé nájemné).

• Riziko je zásadně na straně kupujícího: pokud užitky nevzniknou nebo budou menší, kupující zaplatí stejně.

👉 Jde tedy o specifický typ kupní smlouvy, kde právo sází na podnikatelský či spekulativní charakter obchodu.

Největší rizika a časté chyby

• Žádná garance množství: kupující nemá nárok na určité minimum.

• Nedorozumění o rozsahu: pokud není jasně určené období nebo předmět (např. konkrétní pozemek), smlouva je nejasná.

• Záměna s nájmem či pachtovní smlouvou: ne vždy jde o kupní smlouvu, ale může být vhodnější jiný typ smlouvy.

Jak postupovat krok za krokem

1. Jasně vymezit, o jaké užitky jde (např. úroda jablek v roce 2026 z konkrétního sadu).

2. Stanovit období – zpravidla konkrétní sezónu, rok nebo dobu trvání nájmu.

3. Ujednat cenu – fixní částka za celý úhrnek.

4. Prověřit rizika – co když užitky nevzniknou (sucho, neplatič nájemník)?

5. Zvážit alternativy – někdy je lepší smlouva o pachtu či podmíněná kupní smlouva.

Příklad z praxe

Společnost koupila budoucí úrodu obilí z 50 hektarů. Kvůli extrémnímu suchu byla úroda minimální. Přesto musela zaplatit sjednanou cenu, protože smlouva byla uzavřena „úhrnkem“. Riziko menšího výnosu nesl kupující.

Proč nestačí vzory zdarma

Vzorové smlouvy často nerozlišují mezi prodejem už existujících užitků a budoucích užitků úhrnkem. Nesprávná formulace může vést ke sporům nebo dokonce k neplatnosti.

Doporučení advokátky

Pokud uvažujete o koupi užitků úhrnkem, vždy se ptejte:

• Je jasně vymezen předmět a období?

• Vím, že nesu riziko i nulového výnosu?

• Nehodí se více smlouva o pachtu či jiný institut?

Checklist:

• Je přesně popsán předmět koupě?

• Je sjednané období a cena?

• Jsem smířen s rizikem nulového výnosu?

FAQ

Co znamená koupě „úhrnkem“?
Kupující kupuje vše, co z věci v určitém období vzejde, bez garance množství.

Co když užitky vůbec nevzniknou?
Kupující stejně musí zaplatit, riziko je na jeho straně.

Lze koupit budoucí nájemné?
Ano, i budoucí nájemné může být předmětem koupě, pokud je jasně vymezeno.