Možná si říkáte…

„Stačí přece klasická kupní smlouva z internetu, ne?“
Ne. Každý dům má svá specifika a smlouva musí být napsaná na míru. Jinak riskujete neplatnost (§ 2128 NOZ) nebo vleklé soudní spory.

Klienti se mě ptají…

• Jaké náležitosti musí mít kupní smlouva na dům?

• Jak zkontrolovat, že je nemovitost popsána správně?

• Jak řešit vady nebo rozdílnou výměru (§ 2129 NOZ)?

• Je nutná advokátní úschova kupní ceny?

• Co když se dům před předáním poškodí (§ 2130 NOZ)?

Checklist kupní smlouvy na dům – krok za krokem

1. Identifikace nemovitosti

• Přesné označení podle katastru (§ 2128 NOZ).

• Uveďte parcelní čísla, list vlastnictví, katastrální území.

• Pozor na chyby – i malý překlep může vést k odmítnutí vkladu.

2. Kupní cena a způsob úhrady

• Cena musí být určena určitě nebo určitelně (§ 2080 NOZ).

• Doporučuji advokátní úschovu – ochrání kupujícího i prodávajícího.

• Způsob a termíny výplaty jasně specifikujte.

3. Výměra a vady pozemku či stavby

• Pokud se liší skutečná výměra od smluvní, má kupující právo na slevu (§ 2129 NOZ).

• Prodávající musí upozornit na známé vady (§ 2095–2097 NOZ).

• Skryté vady lze reklamovat i roky po převodu.

4. Přechod nebezpečí škody

• Standardně na kupujícího přechází až převzetím (§ 2130 NOZ).

• Pokud je sjednáno jinak, musí to být jasně napsané.

• Doporučuji sjednat stav předání protokolem.

5. Příslušenství a dokumentace

• Ve smlouvě musí být uvedeno, co je součástí domu (garáž, zahrada, přípojky).

• Předání energetického štítku a dokumentace stavby.

6. Termín předání a plody a užitky

• Od sjednaného termínu přechází na kupujícího i užitky (nájemné, energie).

• Předání by mělo být spojeno se zápisem stavu měřidel.

Rizika a časté chyby

• Špatná identifikace nemovitosti → katastr návrh odmítne.

• Chybějící úschova → hrozí, že zaplatíte, ale vlastnictví nepřejde.

• Neřešené vady → soudní spory o opravy a slevy.

• Opomenuté příslušenství → garáž nebo zahrada nemusí přejít s domem.

Doporučení advokátky

✔ Nikdy nepodepisujte smlouvu bez kontroly advokátem.
✔ Trvejte na advokátní úschově.
✔ Zkontrolujte katastrální údaje – LV, parcely, KN.
✔ Nechte si prověřit právní vady (věcná břemena, zástavy).

FAQ

Musí být kupní smlouva na dům písemná?
Ano, jinak je neplatná (§ 2128 NOZ).

Co když má dům skryté vady?
Kupující má práva z vadného plnění, u skrytých vad i do 5 let (§ 2129 odst. 2 NOZ).

Jak předejít riziku, že prodávající nevrátí peníze?
Nejbezpečnější je advokátní nebo notářská úschova.

Co když se dům poškodí před převzetím?
Nebezpečí škody přechází až převzetím (§ 2130 NOZ).