Povinnosti nájemce vs. pronajímatele – kdo za co zodpovídá?
„Paní advokátko, můj pronajímatel tvrdí, že musím zaplatit výměnu kotle, protože je to ‘můj byt’. Ale já tam bydlím teprve půl roku. Opravdu to mám platit?“ Přesně takové dotazy mi chodí často – a není divu. Povinnosti nájemce a pronajímatele se totiž občas prolínají a hranice není pro laika vždy jasná. A hádky o to, kdo co zaplatí, umí zkazit jinak pohodový nájem.
👉 Tento článek je součástí velkého rozcestníku k nájemní smlouvě, kde najdete další praktická témata k nájmu bytu, domu i nebytových prostor. více zde
V poslední době se na mě lidé často obracejí s otázkami typu „kdo hradí opravy v bytě“, „jaké jsou povinnosti nájemce“ nebo „co musí zajistit pronajímatel“. Tyto situace se objevují nejen u nájemních smluv na byt, ale i u pronájmu nebytových prostor, kanceláří nebo skladů. Často jde o zdánlivé maličkosti, které se ale bez jasné dohody ve smlouvě rychle změní v nepříjemný spor.
Co se v článku dozvíte
Jaké jsou zákonné povinnosti nájemce a pronajímatele.
Kdo hradí běžnou údržbu a opravy.
Kdy má pronajímatel právo požadovat nápravu nebo ukončit nájem.
Jak se vyhnout sporům díky dobré smlouvě.
Příklad z praxe, kdy nedorozumění skončilo u soudu.
Na co se mě klienti ptají
„Musím platit opravu rozbité lednice, která byla součástí bytu?“
„Když praskne potrubí, platím to já, nebo majitel?“
„Může mi dát pronajímatel pokutu za to, že jsem si bez jeho souhlasu přemaloval stěny?“
Možná si říkáte…
„To je jednoduché – pronajímatel opravuje velké věci, nájemce ty malé.“
Bohužel, realita je složitější. Zákon dává jen základní rámec a zbytek musí vyjasnit smlouva. Kdo má povinnosti špatně vymezené, riskuje zbytečné výdaje i spory.
Co říká zákon
Podle občanského zákoníku má pronajímatel povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání a provádět opravy, které přesahují běžnou údržbu.
Nájemce naopak musí byt řádně užívat, provádět běžnou údržbu a hradit drobné opravy.
Běžná údržba = například malování, oprava kliky, výměna žárovek.
Opravy nad rámec = výměna kotle, oprava elektroinstalace, sanace po havárii.
Pokud se strany nedohodnou, často rozhoduje výklad, co je ještě „běžné“ a co už ne – a to může být předmětem sporu.
Příklad z praxe
Můj klient, nájemce, dostal od pronajímatele fakturu na 18 000 Kč za opravu topení. Problém? Vada byla už při nastěhování, jen se projevil až v zimě. Pronajímatel trval na úhradě. Po mém zásahu a poukazu na zákonné povinnosti i obsah nájemní smlouvy majitel nárok stáhl.
Doporučení advokátky
Sepsání nebo revize nájemní smlouvy před podpisem vám může ušetřit desítky tisíc a spoustu nervů.
Doporučuji:
přesně vymezit, co je „běžná údržba“ a jak se hradí,
přidat postup pro řešení havárií,
dohodnout, kdo zajišťuje servis spotřebičů.
Potřebujete pomoc?
Pokud si nejste jistí, kdo má povinnost provést opravu nebo údržbu, obraťte se na mě. Rychle vám pomohu situaci vyřešit – online, bez zbytečných průtahů, za předem dohodnutou cenu.
Obraťte se na odborníka – jsem specialistka na smluvní právo.
Více informací najdete zde.
- Publikováno:
- Naposledy aktualizováno: 08/08/2025