Možná si říkáte…

„Stačí spoluvlastníkům říct, že prodávám podíl?“
„Musím jim ukázat celou smlouvu, nebo jen cenu?“
„Co když odmítnou – mohu prodat komukoli?“

Klienti se mě ptají…

„Prodávám podíl na pozemku, musím spoluvlastníkům poslat kompletní návrh smlouvy?“
„Můžu nastavit jiné podmínky pro předkupníka a jiné pro třetí osobu?“

Co říká zákon v kostce

• § 2143 NOZ: Povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi nastává uzavřením smlouvy s třetí osobou.

• § 2147 NOZ: Nabídka musí obsahovat všechny podmínky sjednané s třetí osobou, a to písemně u nemovitých věcí.

• § 2148 NOZ: Předkupník musí zaplatit kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak právo zaniká.

• § 2149 NOZ: Předkupník přebírá nejen cenu, ale i vedlejší podmínky, případně jejich hodnotu.

Praktický význam pravidla

• Prodávající: musí jednat férově – předkupník musí dostat možnost koupit věc za úplně stejných podmínek, jinak je nabídka vadná.

• Předkupník: má jistotu, že nebude znevýhodněn vůči třetí osobě.

• Třetí osoba: musí počítat s tím, že její smlouva je zatížena podmínkou předkupního práva (rozvazovací podmínka).

Nejčastější chyby v praxi

• Prodávající nabídne předkupníkovi jen cenu, nikoli všechny podmínky (např. splatnost, vedlejší plnění).

• Strany neuvedou nabídku písemně u nemovitostí – nabídka je pak právně zpochybnitelná.

• Předkupník nereaguje včas – jeho právo zaniká.

Jak postupovat správně

1. Připravte nabídku předkupníkovi s plným obsahem smlouvy (cena, splatnost, podmínky).

2. U nemovitostí vždy písemně.

3. Předkupník má právo koupit za stejných podmínek.

4. Pokud odmítne nebo nereaguje, můžete prodat třetí osobě.

Příklady z praxe

• Spoluvlastník prodal podíl třetí osobě za 1 000 000 Kč, ale předkupníkovi nabídl jen možnost odkupu „za cenu dle dohody“. Předkupník žaloval a soud mu dal za pravdu – nabídka byla neplatná.

• Prodávající připojil k prodeji povinnost vyklidit sklad. Předkupník musel přijmout i tuto povinnost, nebo nahradit její hodnotu.

Proč je nebezpečné „zamlčet detaily“

Pokud předkupníkovi nesdělíte všechny podmínky, smlouva s třetí osobou může být soudem zpochybněna. Předkupní právo není jen o ceně, ale o kompletním balíčku podmínek.

Doporučení advokátky

Prodávajícím doporučuji vždy konzultovat obsah nabídky s právníkem, aby nedošlo k porušení povinnosti. Předkupníkům pak radím, aby si pečlivě hlídali lhůty a podmínky – zmeškání znamená definitivní ztrátu práva.

FAQ

Musím předkupníkovi ukázat celou smlouvu?
Ano, musí znát všechny podmínky, nejen cenu.

Co když předkupník odmítne?
Pak můžete prodat třetí osobě, a to za podmínek, které jste mu nabídli.

Lze nastavit odlišné podmínky pro předkupníka?
Ne, musí jít o stejné podmínky jako pro třetí osobu.