Možná si říkáte…

„Ale když podepíšu kupní smlouvu, přece kupuji nemovitost tak, jak stojí a leží.“
Není to tak jednoduché. Prodávající má povinnost upozornit na známé vady a kupující má právo domáhat se nápravy, pokud se vada projeví později.

Klienti se mě ptají…

• Jak dlouho můžu reklamovat skrytou vadu nemovitosti?

• Jak poznám, že jde o skrytou vadu?

• Musí prodávající o vadě vědět, aby za ni odpovídal?

• Vyplatí se znalecký posudek před koupí?

• Jak se chránit, aby ze „snu o bydlení“ nebyla finanční past?

Skryté vady nemovitosti v kostce

• Definice – vada, kterou nelze zjistit při běžné prohlídce, a projeví se až po koupi.

• Povinnost prodávajícího – upozornit kupujícího na všechny známé vady (§ 2084 NOZ).

• Reklamace – kupující musí vadu oznámit bez zbytečného odkladu; u stavebních děl zákon stanoví lhůtu 5 let (§ 2129 NOZ), u jiných věcí je běžná lhůta kratší (2 roky).

• Důkazní břemeno – kupující musí prokázat, že vada existovala už při převodu.

Rizika a časté chyby

• Nevyžádání posudku – kupující spoléhal na „rychlou prohlídku“, později zjistil rozsáhlou vlhkost.

• Vady zastřené úpravou – prodávající přetřel zeď barvou, aby zakryl plíseň. Spor skončil u soudu.

• Špatně formulovaná smlouva – chyběla ujednání o odpovědnosti za vady, což ztížilo reklamaci.

• Pozdní reklamace – kupující odhalil vadu, ale oznámil ji až po lhůtě.

Jak se chránit – doporučené zabezpečení

Kupující

• trvejte na znaleckém posudku před koupí (statika, elektroinstalace, střecha, vlhkost),

• žádejte výslovná prohlášení prodávajícího o známých vadách,

• vložte do smlouvy záruku na určité vlastnosti (např. funkčnost kotle),

• peníze dávejte do úschovy, dokud nejsou vady vyjasněny.

Prodávající

• buďte transparentní – na vady, které znáte, musíte kupujícího upozornit,

• předejdete sporům, pokud doložíte technické zprávy a revize,

• ve smlouvě si sjednejte omezení odpovědnosti, pokud se jedná o starší nemovitost,

• využijte odborný posudek i vy – jako obranu proti pozdějším nepravdivým tvrzením.

Doporučení advokátky

• Kupujícím vždy doporučuji investovat do znaleckého posudku – pár tisíc korun ušetří statisíce na opravách.

• Prodávajícím radím: nepokoušejte se vady zatajit. Když se odhalí, čeká vás spor a často i povinnost vrátit část kupní ceny.

• Do smlouvy vkládejte konkrétní ustanovení o odpovědnosti za vady a možnostech reklamace.

Checklist proti sporům

✔ znalecký posudek před koupí
✔ prohlášení o známých vadách ve smlouvě
✔ záruka na vybrané vlastnosti
✔ úschova kupní ceny do doby vyjasnění
✔ včasná reklamace při odhalení vady

FAQ

Jak dlouho mohu reklamovat skrytou vadu nemovitosti?
U stavebních děl je lhůta 5 let, u ostatních věcí zpravidla 2 roky (§ 2129 NOZ).

Musí prodávající o vadě vědět?
Pokud vadu znal a zamlčel ji, odpovídá vždy. Pokud o vadě nevěděl, odpovídá podle pravidel o vadném plnění.

Vyplatí se znalecký posudek?
Ano, často odhalí zásadní problémy, které nejsou při běžné prohlídce patrné.