Vedlejší ujednání v kupní smlouvě – výhrada vlastnictví, zpětná koupě, kauce, cenové doložky
Kupní smlouva není jen o ceně a předmětu koupě. Často si klienti myslí, že „papír navíc“ je zbytečnost. Jenže právě vedlejší ujednání bývají tím, co rozhodne, zda obchod proběhne bezpečně, nebo skončí sporem.
V praxi jsem se setkala třeba s kupujícím, který si myslel, že výhrada vlastnictví mu zajistí ochranu u auta – ale protože nebyla zapsaná v registru, věřitelé prodávajícího mu auto sebrali. Jiný klient měl smlouvu o zpětné koupi, ale chyběla lhůta – soud mu právo neuznal.
Tento text je součástí velkého rozcestníku ke kupní smlouvě, kde najdete všechny základní články k tématu.
Možná si říkáte…
„Ale vždyť hlavní je cena a předání, ne? Proč komplikovat smlouvu vedlejšími ujednáními?“
Jenže právě tahle ustanovení chrání obě strany – kupujícího i prodávajícího. Bez nich riskujete, že v případě problémů budete stát bez ochrany.
Klienti se mě ptají…
Co je výhrada vlastnictví a kdy má smysl ji sjednat?
Jak funguje zpětná koupě a jak dlouho ji lze uplatnit?
Lze sjednat kauci i v kupní smlouvě?
Jak se používají cenové doložky?
Potřebují tato ujednání zvláštní formu nebo zápis do katastru?
Vedlejší ujednání v kostce
| Ujednání | Podstata | Na co si dát pozor | Typické použití |
|---|---|---|---|
| Výhrada vlastnictví (§ 2132 NOZ) | Prodávající zůstává vlastníkem až do úplného zaplacení ceny | U movitých věcí nutné notářské ověření / zápis do registru, u nemovitostí zápis do katastru | Prodej auta, stroje, ale i nemovitostí |
| Zpětná koupě (§ 2135 NOZ) | Kupující se zavazuje na požádání věc prodat zpět prodávajícímu | Nutné sjednat lhůtu – 3 roky pro movité, 10 let pro nemovitosti | Prodej firmy, nemovitostí, uměleckých děl |
| Kauce / jistota | Peněžní částka složená kupujícím pro zajištění jeho závazků | Uveďte přesné podmínky vrácení a započtení | Rezervační smlouvy, developerské projekty |
| Cenová doložka (§ 2154 NOZ) | Cena se mění podle vývoje výrobních nákladů / surovin | Musí být jasně určeno, co se sleduje (např. cena oceli, dřeva) | Dlouhodobé kontrakty, stavebnictví |
Rizika a časté chyby
Výhrada vlastnictví bez zápisu – věřitelé prodávajícího mohou věc zabavit.
Zpětná koupě bez lhůty – soudní spor, právo se nepodařilo uplatnit.
Kauce bez jasných pravidel – kupující o ni přišel, protože podmínky nebyly jasně stanovené.
Cenová doložka neurčitá – soud ji prohlásil za neplatnou.
Jak sjednat vedlejší ujednání krok za krokem
Vyberte vhodný typ ujednání – podle povahy věci a rizik.
Seznamte se s NOZ – každé ujednání má vlastní pravidla (§ 2132 a násl.).
Formulujte přesně – uveďte lhůtu, podmínky, případné sankce.
Zajistěte formu – notářské ověření, zápis do katastru, písemná dohoda.
Prověřte protiústavní nebo neurčitá ujednání – jinak riskujete neplatnost.
Doporučení advokátky
Nikdy nespoléhejte na „ústní ujednání bokem“. Vedlejší ujednání musí být vždy v písemné smlouvě.
Pokud jde o nemovitost – trvejte na zápisu do katastru, jinak ujednání nechrání vůči třetím osobám.
Při zpětné koupi vždy sjednejte jasnou lhůtu – jinak právo zanikne.
Kauce a cenové doložky formulujte detailně – vyhnete se sporům.
Checklist bezpečného sjednání
✔ výběr správného ujednání
✔ jasně formulované podmínky
✔ dodržení zákonné formy (ověření, zápis)
✔ kontrola advokátem
✔ archivace smlouvy
FAQ
Je výhrada vlastnictví možná i u nemovitostí?
Ano, ale musí být zapsána do katastru nemovitostí, jinak nepůsobí vůči třetím osobám.
Jak dlouho lze sjednat zpětnou koupi?
Nejdéle na 3 roky u movitých věcí, 10 let u nemovitostí.
Lze sjednat kauci i v kupní smlouvě?
Ano, kauce může sloužit jako jistota pro kupujícího i prodávajícího, musí ale být jasně popsány podmínky.
Co je cenová doložka?
Ujednání, že cena se bude měnit podle vývoje cen určité komodity či nákladů (např. cena stavebního materiálu).
jak vám mohu pomoci
Sepíšu nebo zkontroluji vedlejší ujednání ve smlouvě – aby byla právně platná.
Poradím, jak nastavit kauci nebo cenovou doložku – bezpečně a srozumitelně.
Zajistím zápis do katastru – u nemovitostí, aby ujednání působilo i proti třetím osobám.
- Publikováno:
- Naposledy aktualizováno: 02/09/2025
Mohlo by Vás dále zajímat:
Kde pomáhám: Advokát Praha | Advokát Praha 1 | Advokát Praha 2 | Advokát Praha 3 | Advokát Praha 4 | Advokát Praha 5 | Advokát Praha 6 | Advokát Praha 7 | Advokát Praha 8 | Advokát Praha 9 | Advokát Praha 10 | Advokát Brno | Advokát Ostrava | Advokát Plzeň | Advokát Liberec | Advokát Olomouc | Advokát Hradec Králové | Advokát České Budějovice | Advokát Pardubice | Advokát Zlín | Advokát Ústí nad Labem
S čím pomáhám: Advokát na smlouvy | Smluvní právník | Advokát na exekuce | Advokát pro insolvence | Advokát pro vymáhání pohledávek | Advokát na trestní právo | Advokát pro správní řízení | Advokát na daňové právo | Advokát pro podnikatele | Advokát pro firmy | Advokát pro SVJ a družstva
Jak pomáhám: Online advokát | Online právní služby | Online právní pomoc | Online právní konzultace | Advokát za rozumnou cenu | Právník za přijatelnou cenu | Nejlepší právník | Advokát Praha online | Právní poradna