Služby spojené s nájmem bytu – kdo co hradí a zajišťuje?
„Paní advokátko, mám v nájemní smlouvě uvedeno, že platím elektřinu a vodu. Ale co třeba výtah, odpad nebo úklid domu? A co když ve smlouvě není o službách ani zmínka?“ Tyto otázky slýchám často. A právě tady se ukazuje, jak důležité je mít jasně rozdělené povinnosti – jinak se může stát, že budete platit něco, co jste vůbec platit neměli… nebo naopak zjistíte, že jste služby nezajistili a nájemník má důvod k výtkám.
👉 Tento článek je součástí velkého rozcestníku k nájemní smlouvě, kde najdete další praktická témata k nájmu bytu, domu i nebytových prostor. více zde
Lidé se mě v praxi ptají hlavně na tři věci:
Kdo zajišťuje a platí energie a služby spojené s bytem – nájemce, nebo pronajímatel?
Jak to upravuje zákon, pokud to ve smlouvě není výslovně uvedeno?
Jaké služby se vůbec považují za související s nájmem bytu a jak je správně rozúčtovat?
Co se v článku dozvíte
Jaké služby zákon považuje za spojené s užíváním bytu
Jak se určuje, kdo je povinen službu zajistit a platit
Pravidlo vyplývající ze zákona, pokud není služba ve smlouvě uvedena
Praktické tipy, jak služby uvést do smlouvy, aby nedošlo k nejasnostem
Rizika, pokud je smlouva o službách nepřesná nebo neúplná
Odborný výklad
Podle občanského zákoníku (§ 2247 a násl.) jsou služby spojené s užíváním bytu ty, které umožňují řádné a pohodlné bydlení. Patří mezi ně zejména: dodávka vody a odvod odpadních vod, dodávka tepla, odvoz komunálního odpadu, provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor, případně i zajištění televizního a internetového signálu.
Klíčové pravidlo ze zákona: Pokud smlouva výslovně neurčí, že určitou službu zajišťuje nájemce, platí, že její zajištění je povinností pronajímatele. To znamená, že pronajímatel musí službu objednat a zajistit, a teprve následně ji může (pokud se na tom s nájemcem dohodnou) rozúčtovat v rámci plateb za služby.
V praxi se často používají dvě metody:
Paušální platba za služby – nájemce platí fixní částku, která zahrnuje všechny služby, bez vyúčtování.
Zálohová platba s ročním vyúčtováním – nájemce platí měsíční zálohy, které se jednou ročně vyúčtují podle skutečné spotřeby.
Je velmi důležité, aby byla v nájemní smlouvě uvedena přesná specifikace služeb, jejich rozsah a způsob úhrady. Nejasnosti vedou ke sporům, a pokud není služba uvedena u nájemce, automaticky ji zajišťuje pronajímatel – což může znamenat neplánované výdaje.
Rizika a příklady z praxe
Riziko pro pronajímatele: Pokud zapomenete do smlouvy uvést třeba svoz odpadu nebo provoz výtahu, budete je muset platit vy, i když je užívá nájemce.
Riziko pro nájemce: Pokud ve smlouvě chybí specifikace služeb, pronajímatel může do vyúčtování zahrnout i položky, o nichž jste netušili, že budete hradit.
Příklad z praxe: Pronajímatel neuvedl v nájemní smlouvě dodávku tepla jako službu placenou nájemcem. Výsledek? Musel ji platit ze svého, protože dle zákona šlo o jeho povinnost.
Advokátka radí
Do smlouvy uveďte všechny služby jednotlivě a jasně určete, kdo je zajišťuje a kdo hradí.
Pokud chcete, aby nájemce zajišťoval určitou službu sám (např. internet, elektřina v bytě), napište to výslovně.
Při změně poskytovatele služeb aktualizujte smlouvu nebo uzavřete dodatek.
Nejste si jistí, zda máte ve smlouvě ošetřené všechny služby? Stačí jedna nejasnost a můžete přijít o tisíce korun ročně.
📩 Napište mi – připravím vám neprůstřelnou nájemní smlouvu nebo rychlou revizi té stávající. Vše online, za předem danou cenu a bez zbytečného papírování.
Obraťte se na odborníka – jsem specialistka na smluvní právo.
Více informací najdete zde.
- Publikováno:
- Naposledy aktualizováno: 14/08/2025