Možná si říkáte…

„To je něco jako předkupní právo?“
Ne úplně. Předkupní právo znamená, že prodávající musí nejprve nabídnout věc vám, pokud ji prodává třetímu. Zpětná koupě znamená, že kupující má povinnost vám věc zpátky prodat, pokud o to požádáte.

Klienti se mě ptají…

• Jak se zpětná koupě sjednává a jaké má náležitosti?

• Na jak dlouho ji lze sjednat?

• Jaký je rozdíl mezi zpětnou koupí a zpětným prodejem?

• Co když se mezitím věc znehodnotí nebo poškodí?

• Je nutné zpětnou koupi zapsat do katastru?

Zpětná koupě v kostce

• Podstata (§ 2135–2137 NOZ): kupující se zavazuje věc vrátit a prodat zpět, prodávající zase vrátí kupní cenu.

• Lhůta: 3 roky u movitých věcí, 10 let u nemovitostí (pokud není sjednáno jinak).

• Stav věci: musí být vrácena v nezhoršeném stavu, jinak kupující nahradí škodu.

• Náklady kupujícího: má právo na náhradu nákladů na zlepšení či zachování věci.

• Forma: písemná smlouva, u nemovitostí zápis do katastru.

Rizika a časté chyby

• Chybějící lhůta – bez ní soud právo neuzná.

• Nejasná úprava stavu věci – spor, zda byla věc „nezhoršená“.

• Zápis do KN opomenutý – třetí osoby nejsou vázány.

• Zaměňování zpětné koupě se zpětným prodejem – rozdíl je v tom, kdo právo uplatňuje.

Jak sjednat zpětnou koupi krok za krokem

1. Sepsat písemnou smlouvu – jasně vymezit předmět a podmínky.

2. Dohodnout lhůtu – 3/10 let dle druhu věci.

3. Stanovit pravidla pro stav věci – co se považuje za „nezhoršený stav“.

4. U nemovitostí zapsat do katastru – jinak vůči třetím osobám neúčinné.

5. Upravit náklady – kdo je hradí, jak se vypořádají investice.

Doporučení advokátky

• Vždy trvejte na jasné lhůtě – bez ní právo zaniká.

• Pokud jste kupující, zajistěte si právo na náhradu nákladů a investic.

• U nemovitostí nikdy nezapomeňte na zápis do katastru.

• Ověřte si, že ve smlouvě není zpětná koupě formulovaná neurčitě – jinak soud právo neuzná.

Checklist platné zpětné koupě

✔ písemná smlouva
✔ jasná lhůta
✔ podmínky pro stav věci
✔ náhrada nákladů kupujícího
✔ zápis do katastru (u nemovitostí)

FAQ

Jaký je rozdíl mezi zpětnou koupí a zpětným prodejem?
U zpětné koupě má právo prodávající věc získat zpět. U zpětného prodeje má toto právo kupující.

Jak dlouho lze sjednat zpětnou koupi?
3 roky pro movité věci, 10 let pro nemovitosti.

Musí se zpětná koupě zapisovat do katastru?
Ano, u nemovitostí je zápis nezbytný pro účinnost vůči třetím osobám.

Co když se věc znehodnotí?
Kupující musí věc vrátit v nezhoršeném stavu, jinak nahradí škodu.