Airbnb a nájemní smlouva – právní rizika pro vlastníky
Představte si, že si pořídíte byt v centru města. Chcete ho pronajímat přes Airbnb, protože „to přece všichni dělají“ a výnosy jsou mnohem vyšší než u běžného dlouhodobého nájmu. První měsíc vše běží hladce – pak vám ale přijde dopis od sousedů, že rušíte noční klid. Za další týden vás kontaktuje SVJ s hrozbou pokuty. A nakonec se ozve i finanční úřad. Ano, i takový je běžný příběh vlastníků, kteří začali s krátkodobým pronájmem bez jasně nastavených právních pravidel.
👉 Tento článek je součástí velkého rozcestníku k nájemní smlouvě, kde najdete další praktická témata k nájmu bytu, domu i nebytových prostor. více zde
„Můžu pronajímat byt přes Airbnb, když ho mám koupený na hypotéku?“
„Potřebuju živnostenský list na krátkodobý pronájem?“
„Hrozí mi pokuta od města?“
„Jaká je smlouva s hostem – nájemní nebo ubytovací?“
Lidé hledají výrazy jako Airbnb a nájemní smlouva, krátkodobý pronájem právní rizika, Airbnb zákon ČR, pokuta za Airbnb, SVJ a Airbnb, a chtějí jasnou odpověď, co si mohou dovolit.
Co se v článku dozvíte
Jaký je rozdíl mezi Airbnb pronájmem a klasickým nájmem
Kdy potřebujete živnostenské oprávnění
Jaká rizika hrozí od města, SVJ a finančního úřadu
Jak si nastavit smluvní podmínky, abyste minimalizovali spory
Odborný výklad – Airbnb z právního pohledu
Smluvní režim: Většina pronájmů přes Airbnb má povahu ubytovací smlouvy podle § 2326 a násl. občanského zákoníku, nikoliv nájemní smlouvy. Host má jiná práva než nájemce – a majitel jiné povinnosti.
Živnostenské oprávnění: Pokud poskytujete ubytování opakovaně a za úplatu, často se jedná o živnost „ubytovací služby“. To znamená registraci, ohlašovací povinnost a vedení evidence hostů.
Regulace měst: Mnohá města zavádějí omezení krátkodobých pronájmů (např. maximální počet dní ročně, povinná registrace, poplatky z pobytu).
SVJ a nájemní smlouva: Stanovy SVJ mohou krátkodobé pronájmy omezit. Porušení může vést až k soudnímu řízení a požadavku na ukončení pronajímání.
Daňové povinnosti: Příjmy z Airbnb musíte řádně zdanit, včetně případného DPH, pokud překročíte zákonné limity.
Příklad z praxe – byt, který se stal problémem pro celé SVJ
Klient pronajímal byt přes Airbnb po dobu dvou let, bez evidence příjmů a bez odvodu daní. Spoléhal na to, že „všichni to tak dělají a finančák si toho nevšimne“. Bohužel finanční úřad při kontrole jiné osoby získal přístup k údajům o jeho rezervacích z Airbnb. Následoval výpočet nedoplatku, penále a úroků z prodlení – celkem přes 180 000 Kč. A aby toho nebylo málo, dostal pokutu i od živnostenského úřadu za neoprávněné podnikání. Z původně „výhodného přivýdělku“ se stal finanční propadák, který ho stál roční příjem.
Rizika pro vlastníky
Pokuty od obce za neohlášené ubytování nebo porušení regulace
Soudní spor se SVJ
Daňové doměrky a penále
Problémy s hypotékou (některé banky podmínky krátkodobé pronájmy zakazují)
Poškození bytu a společných prostor bez možnosti plně využít ochranu z nájemního práva
Advokátka radí
Pokud chcete byt pronajímat přes Airbnb, doporučuji:
Ověřit si podmínky v místní vyhlášce a stanovách SVJ.
Nastavit si jasné smluvní podmínky s hosty (včetně záloh a náhrady škod).
Vyřešit otázky pojištění bytu a odpovědnosti.
Nezapomenout na daňové a živnostenské povinnosti.
Chcete si být jisti, že váš pronájem přes Airbnb je právně v pořádku? Připravím vám smlouvu, nastavím podmínky a poradím, jak se vyhnout sankcím – rychle, online a za férovou cenu.
Obraťte se na odborníka – jsem specialistka na smluvní právo.
Více informací najdete zde.
- Publikováno:
- Naposledy aktualizováno: 10/08/2025