Daňové otázky nájmu – musíte danit příjem z pronájmu?
„Pronajímat byt není žádné podnikání… tak proč bych měl něco danit?“ Pokud vás tahle věta napadla, nejste sami. Řada lidí netuší, že i příležitostný nájem může podléhat zdanění – a že neznalost zákona neomlouvá.
V tomto článku si vysvětlíme, kdy se platí daň z příjmu z nájmu, co si můžete odečíst a kdy se vám vyplatí spolupracovat s daňovým poradcem nebo advokátem.
🔗 Tento článek je součástí velkého rozcestníku o nájemní smlouvě, kde najdete přehled všech souvisejících témat: více zde
Na daně z nájmu se mě ptají klienti poměrně často. Někdo pronajímá jeden pokoj, jiný celý dům, a další řeší podnájem nebo Airbnb. Právě proto jsem tento článek napsala – abyste věděli, co vás čeká u finančního úřadu a co můžete (legálně) optimalizovat.
Co se v článku dozvíte
kdy musíte zdanit příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů,
rozdíl mezi běžným nájmem a podnikáním,
co si můžete odečíst jako výdaje (paušální vs. skutečné),
kdy a jak podat daňové přiznání,
co hrozí při zatajení příjmů,
doporučení advokátky a příklad z praxe.
⚖️ Odborný výklad
Nájem jako příjem podle § 9
Pokud pronajímáte nemovitost, typicky byt či dům, jedná se o tzv. příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Nezáleží na tom, zda jste fyzická nebo právnická osoba – pokud nejde o podnikání, jedná se o „pasivní“ příjem.
Povinnost přiznat daň vzniká tehdy, pokud jste v daném roce překročili limit pro podání daňového přiznání (aktuálně 20 000 Kč u vedlejšího příjmu, resp. dle aktuální legislativy).
Výdaje – paušál nebo skutečnost
Můžete si vybrat mezi dvěma variantami:
paušální výdaj ve výši 30 %,
skutečné výdaje, pokud si je umíte doložit (např. odpisy, opravy, náklady na služby).
Při nižších příjmech bývá výhodnější paušál, při vyšších se často vyplatí evidence a skutečné výdaje.
Airbnb a podnikání
U krátkodobého pronájmu (např. Airbnb) často dochází ke změně režimu – nejde už o „pasivní“ nájem, ale o podnikání, které vyžaduje živnost a podléhá také odvodu na sociální a zdravotní pojištění.
Co hrozí při zatajení příjmů?
Finanční úřady mají přístup k různým databázím, včetně údajů z ubytovacích portálů. Pokud nepřiznáte příjmy, hrozí vám doměření daně, penále a pokuta za porušení povinností. V krajním případě může jít i o daňový delikt.
📌 Příklad z praxe
Klient pronajímal chatu přes Airbnb a nepovažoval to za podnikání. FÚ mu však doměřil daň a předepsal doplatek na OSSZ a ZP, protože šlo o pravidelnou činnost. Díky včasné právní pomoci jsme pokutu snížili na minimum – ale bez právníka by doplatil téměř 90 000 Kč.
✅ Advokátka doporučuje
Pokud si nejste jistí, raději si nechte posoudit, jaký daňový režim na vás dopadá.
Dávejte si pozor u krátkodobých nájmů – mohou vypadat nevinně, ale mohou vás „stáhnout“ do režimu podnikání.
Nepodceňujte evidenci výdajů – i starší faktura za opravu může snížit váš daňový základ.
Nevíte, zda váš nájem podléhá dani?
Ozvěte se. Rychle zjistím, co se vás týká, a poradím vám jasně, bez zbytečného strašení.
📩 Nabízím fixní cenu za posouzení i pomoc s daňovým přiznáním.
Obraťte se na odborníka – jsem specialistka na smluvní právo.
Více informací najdete zde.
- Publikováno:
- Naposledy aktualizováno: 07/08/2025