Kdo hradí opravy v bytě při nájmu?
Kdo to zase zaplatí?
Představte si to: jste nájemce, v koupelně začalo téct těsnění u vany, kapající kohoutek vás budí ze spaní, a když to ohlásíte pronajímateli, přijde odpověď: „To si přece opravíte sám, ne?“ Anebo naopak: jste pronajímatel, nájemce vám pošle účet za výměnu žárovky a chce ho uhradit. Kdo má pravdu?
Právě otázka „kdo platí opravy v bytě?“ patří k nejčastějším zdrojům nedorozumění mezi nájemcem a pronajímatelem – a často končí i soudním sporem. Přitom zákon má pro tyto situace poměrně jasná pravidla.
👉 Tento článek je součástí velkého rozcestníku k nájemní smlouvě, kde najdete další praktická témata k nájmu bytu, domu i nebytových prostor. více zde
„Musím jako nájemce platit i větší opravy?“
„Co všechno si můžu strhnout z kauce?“
„Pronajímatel mi nechce opravit bojler – můžu si to zařídit sám a dát mu účet?“
„Co je běžná údržba a co už ne?“
Tento článek jsem napsala právě proto, že podobné otázky slýchám od klientů každý měsíc.
Co se v článku dozvíte
Jaký je rozdíl mezi běžnou údržbou a opravami hrazenými pronajímatelem
Co říká zákon a co si lze ve smlouvě upravit jinak
Kdo platí opravy spotřebičů, topení nebo oken
Co je to vyhláška o drobných opravách a proč se jí pronajímatelé často brání
Doporučení advokátky a časté chyby v praxi
⚖️ Odborný výklad: Opravy a údržba podle zákona
Občanský zákoník v § 2257 stanoví, že nájemce je povinen provádět běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Vše ostatní je na náklady pronajímatele – zejména opravy většího rozsahu nebo výměna opotřebovaných zařízení.
Co tedy znamená běžná údržba? Typicky výměna žárovek, těsnění, odpadních sítěk, drobné opravy klik, malování nebo odvápnění baterií. Pronajímatel má zase na starost například výměnu kotle, opravu rozvodů, výměnu oken nebo nefunkčního radiátoru.
📘 Co na to vyhláška?
Vyhláška č. 308/2015 Sb. přesně definuje, co se považuje za „drobné opravy“. Patří sem:
opravy kohoutků, zásuvek, klik a zámků,
výměna kuchyňských dvířek nebo úchytek,
opravy podlahových krytin,
drobné opravy plynových spotřebičů, praček, myček apod.
Celková výše těchto oprav však nesmí překročit zákonné limity (100 Kč/m² ročně + jednotlivé opravy do 500 Kč). Nad tento rámec už je povinen zasáhnout pronajímatel.
⚠️ Rizika a konflikty
Nejčastějším problémem bývá neexistence konkrétní úpravy ve smlouvě. Někteří pronajímatelé například trvají na tom, že nájemce má platit i výměnu baterií, čištění kotle nebo dokonce výměnu spotřebičů. To ale zákonu odporuje – pokud to není výslovně sjednáno.
❗ Riziko č. 1: Nájemce zaplatí za opravu, kterou měl hradit pronajímatel – bez možnosti náhrady.
❗ Riziko č. 2: Pronajímatel si „strhne“ z kauce náklady na běžné opravy, které měl nést on sám.
💬 Doporučení advokátky
„Doporučuji do nájemní smlouvy výslovně uvést, co konkrétně se považuje za běžnou údržbu a co hradí pronajímatel. Vyhnete se tím zbytečným konfliktům. Pokud už ke sporu dojde, vždy záleží na výši nákladů, povaze opravy a případně i na důkazech (fotky, faktury).“
Potřebujete poradit, kdo má opravu zaplatit?
Zkontroluji vaši nájemní smlouvu a pomohu vyřešit spor s nájemcem nebo pronajímatelem. Rychle, online a za předem danou cenu.
Obraťte se na odborníka – jsem specialistka na smluvní právo.
Více informací najdete zde.
- Publikováno:
- Naposledy aktualizováno: 07/08/2025