KDY JE SMLOUVA NEÚČINNÁ – A PROČ TO NEZNAMENÁ, ŽE NEEXISTUJE
„Měla jsem smlouvu, ale stejně jsem o byt přišla.“
Paní Hanka uzavřela darovací smlouvu na převod bytu, ale její dcera ji nezapsala do katastru. Když se dcera dostala do exekuce, byt propadl v dražbě. Hanka tvrdila, že byt už nebyl dceřin – jenže smlouva byla neúčinná, protože změna nebyla zapsána. Měla smlouvu. Ale neměla byt.
Co je neúčinnost smlouvy, jak se liší od neplatnosti, kdy nastává, co to znamená pro převody nemovitostí, jaký je rozdíl mezi smlouvou a zápisem do katastru, a proč může být smlouva platná, ale právně neúčinná.
⚖️ Co znamená „neúčinnost smlouvy“
Platná smlouva existuje, ale nevytváří právní účinky vůči třetím osobám
Typické v případech, kdy je nutné něco dalšího udělat, aby smlouva „začala působit“
Obvyklé u nemovitostí, převodů podílů, darování, postoupení pohledávek apod.
🧩 Kdy je smlouva neúčinná
U nemovitostí: dokud není proveden zápis v katastru
U dluhů: pokud není dlužník informován o postoupení
U darování: pokud darovaný předmět nebyl vydán (např. auto bez předání klíčů)
U zástavy: dokud není zástavní právo zapsáno do veřejného rejstříku
🚫 Rizika neúčinnosti
Ztráta majetku při exekuci (byt může propadnout věřitelům, pokud není zápis)
Nemožnost vymáhání práv (např. nový věřitel nemůže žalovat dlužníka)
Zdánlivá ochrana – smlouva existuje, ale nemá žádné účinky navenek
📚 Příklad z praxe:
Muž postoupil pohledávku své firmě. Dlužník o tom ale nevěděl. Když se domáhali zaplacení, soud konstatoval, že smlouva je sice platná, ale vůči dlužníkovi neúčinná – nemusel nic platit, dokud mu nebylo oznámeno postoupení.
✅ Doporučení advokátky:
Při uzavírání smluv si ověřte, zda nestačí jen podpis.
Zeptejte se: Kdy bude smlouva právně účinná? A vůči komu?
U nemovitostí vždy dohlédněte na vklad do katastru, u postoupení pohledávky na oznámení dlužníkovi.
Neúčinnost není totéž co neplatnost – ale důsledky mohou být stejně fatální.
Uzavřeli jste smlouvu, ale nejste si jisti, jestli je právně účinná?
Ozvěte se mi – ověřím právní účinky smlouvy a navrhnu další postup.
Obraťte se na odborníka – jsem specialistka na smluvní právo.
Více informací najdete zde.
- Publikováno:
- Naposledy aktualizováno: 28/06/2025