Možná si říkáte…

„Jsme obě firmy, umíme se domluvit, tak nám stačí krátká smlouva.“
Jenže u nájmu mezi podnikateli platí, že cokoliv, co si výslovně neupravíte, může vést k nečekaným sporům. Občanský zákoník ponechává velký prostor pro ujednání stran – ale právě proto se nesmí nic důležitého vynechat.

Na co se mě klienti ptají

• Jak nastavit údržbu a opravy, aby nevznikaly spory?

• Kdo odpovídá za škody způsobené zaměstnanci?

• Může pronajímatel jednostranně zvyšovat nájemné?

• Co když chce jedna firma smlouvu ukončit dříve?

• Jak je to s daní z nájmu a DPH?

Jak to vidí zákon

• Nájem mezi dvěma firmami se řídí obecnými pravidly nájmu věci podle občanského zákoníku.

• Strany mají velkou smluvní volnost – mohou si upravit téměř vše podle svých potřeb.

• Pokud ale něco výslovně neuvedou, platí zákonná pravidla, která nemusí být pro obě strany výhodná.

Nejčastější rizika

• Nejasná odpovědnost za škody – zejména pokud škodu způsobí zaměstnanec nájemce.

• Opravy a údržba – bez rozdělení povinností může dojít ke sporům o to, kdo má co platit.

• Nájemné a služby – u nebytových prostor je běžné, že pronajímatel přenáší část služeb na nájemce. Pokud není dohoda jasná, spory jsou nevyhnutelné.

• Ukončení nájmu – firmy často podcení výpovědní důvody a dobu, přitom předčasné ukončení může znamenat velké škody.

Kdo odpovídá za škody způsobené zaměstnancem?

• Nájemce – firma: Pokud zaměstnanec poškodí pronajatý prostor při práci, odpovídá za škodu nájemce, nikoliv jednotlivý zaměstnanec vůči pronajímateli.

• Zaměstnanec: Odpovídá pouze interně vůči svému zaměstnavateli, podle zákoníku práce.

• Pronajímatel: Odpovídá za škody vyplývající z vad nemovitosti.

Proto je důležité, aby ve smlouvě bylo jasně uvedeno, že nájemce nese odpovědnost i za jednání svých zaměstnanců a osob, které do prostor vpustí.

Praktický postup – jak předejít sporům

1. Písemně upravte vše podstatné – nájemné, služby, kauci, opravy, pojištění, ukončení.

2. Odpovědnost za zaměstnance – výslovně do smlouvy doplňte, že nájemce odpovídá za jejich jednání.

3. Pojištění – sjednejte si povinné pojištění odpovědnosti, aby se předešlo složitým škodním řízením.

4. Kontrola plateb – plaťte trasovatelně, vždy bankou, nikdy jen „na ruku“.

5. Doložte stav prostor – protokol s fotodokumentací při předání i při vrácení.

Příklad z praxe

Společnost A si pronajala kancelářské prostory od společnosti B. V nájemní smlouvě však nebylo přesně upraveno, kdo odpovídá za škodu způsobenou zaměstnanci. Jeden z pracovníků společnosti A nešťastně poškodil vstupní dveře budovy. Pronajímatel požadoval náhradu po firmě, ta tvrdila, že má odpovídat konkrétní zaměstnanec. Spor skončil až u právníků – a výsledek byl jasný: za škodu nese odpovědnost nájemce jako firma, protože vznikla v souvislosti s provozem. Jediná chybějící věta ve smlouvě vedla ke zbytečnému konfliktu a nákladům.

Doporučení advokátky – kontrolní seznam

✅ Mějte detailní nájemní smlouvu, ne jen jednoduchý formulář
✅ Písemně upravte odpovědnost za škody a zaměstnance
✅ Vyžadujte protokol o předání prostor s fotkami
✅ Plaťte pouze trasovatelně
✅ Sjednejte si pojištění odpovědnosti

Časté dotazy (FAQ)

Může pronajímatel jednostranně zvýšit nájemné?
Jen pokud je to výslovně ujednáno ve smlouvě.

Odpovídá zaměstnanec pronajímatelem přímo za škodu?
Ne, odpovídá nájemce jako firma, zaměstnanec pouze interně.

Musí být smlouva o nájmu mezi firmami písemná?
Ano, vždy. Ústní dohody jsou neplatné a neprokazatelné.