Možná si říkáte…

„Na nemovitosti je přece jen 2 roky, ne?“
Ne. Podle NOZ:

• § 2129 odst. 2: U skrytých vad stavby spojené se zemí pevným základem (tedy domů i bytových jednotek, včetně společných částí domu) soud nepřizná právo z vadného plnění, pokud kupující vadu nevytkl do 5 let od nabytí a prodávající vznesl námitku opožděného uplatnění.

• § 2129 odst. 3: Je-li kupujícím spotřebitel a vada se projeví do 2 let od převodu, má se za to, že nemovitost byla vadná už při přechodu rizika. Jde o důkazní domněnku, nikoli o zkrácení pětileté lhůty.

Klienti se mě ptají…

• Platí pětiletá lhůta i pro byty?

• Co znamená „projeví se do 2 let“ u spotřebitele?

• Jak rychle musím vadu oznámit?

• Jaká práva si mohu zvolit (oprava, sleva, odstoupení)?

• Jak řešit vady společných částí domu přes SVJ?

Právní rámec v kostce

• Vznik práva z vad (§ 2100): Vada, kterou měla věc při převodu, zakládá práva kupujícího, i když se projeví až později.

• Prohlídka a oznámení (§ 2104–2105): Kupující má věc co nejdříve prohlédnout a vady oznámit.

• Volba práv (§ 2106–2107):

  • Podstatné porušení: oprava/dodání, sleva, odstoupení.

  • Nepodstatné porušení: oprava nebo sleva.

• Procesní omezení (§ 2112): Vadu je nutné vytknout bez zbytečného odkladu po zjištění; jinak soud právo nepřizná, pokud prodávající namítne.

• Nemovitosti (§ 2129/2–3):

  • 5 let na uplatnění skrytých vad domu či bytu (včetně společných částí).

  • 2 roky – spotřebitel: důkazní domněnka, že vada existovala už při převodu.

Byty a společné části

U bytových jednotek se režim pětileté lhůty vztahuje jak na samotnou jednotku (byt), tak i na společné části domu(střecha, stoupačky, izolace, fasáda apod.). Tyto vady často uplatňuje přímo SVJ jménem vlastníků. Kupující bytu tedy není nijak znevýhodněn – právo na uplatnění skrytých vad je stejné jako u domu.

Jak postupovat krok za krokem

1. Okamžitě zdokumentujte vadu (fotografie, video, posudek).

2. Písemně vytkněte vadu prodávajícímu bez zbytečného odkladu.

3. Uveďte, jaké právo volíte (oprava, sleva, odstoupení).

4. Pokud jde o společné části bytu/domu, kontaktujte SVJ, které může vadu uplatnit za všechny vlastníky.

5. Právně se braňte, pokud prodávající odmítne – myslete na pětiletý limit.

Rizika a časté chyby

• Spoléhat se jen na „2 roky“ → jde pouze o domněnku, ne o limit.

• Nechat vady narůstat bez oznámení → propásnete „bezodkladnost“.

• Nevytknout vady společných částí přes SVJ → riziko, že nárok zanikne.

• Nesprávně zvolený postup (např. rovnou odstoupení) → spor se komplikuje.

Doporučení advokátky

✔ Při koupi si do smlouvy promítněte pětiletou odpovědnost za skryté vady.
✔ Uplatňujte vady bez odkladu, i když si myslíte, že „je čas“.
✔ Využijte dvouletou domněnku ve prospěch spotřebitele – posílí vaše důkazní postavení.
✔ U bytů vždy koordinujte postup se SVJ – jde často o klíčový faktor úspěchu.

FAQ

Platí 5 let i pro byty?
Ano, i pro bytové jednotky a jejich společné části.

Co znamená „2 roky u spotřebitele“?
Je to domněnka: vada, která se projeví do 2 let, se považuje za existující už při převodu.

Musím vady oznámit hned?
Ano, vždy bez zbytečného odkladu, jinak riskujete ztrátu nároku.

Můžu rovnou odstoupit od smlouvy?
Pouze při podstatném porušení smlouvy (§ 2106). Jinak máte nárok na opravu nebo slevu.