Možná si říkáte…

„Když mám právo na slevu nebo opravu, tak to soud automaticky uzná.“
Bohužel ne. U skrytých vad nemovitostí hraje klíčovou roli, co prokážete a kdy jste to oznámili.

Klienti se mě ptají…

• Jak si mám vady zdokumentovat, aby to u soudu obstálo?

• Kdy a jak rychle je musím vytknout prodávajícímu?

• Kdy se mi hodí znalecký posudek?

• Co když jsem spotřebitel – stačí mi domněnka 2 let?

• Jak probíhá dokazování u soudu?

Právní rámec v kostce

• § 2100 NOZ: rozhoduje stav věci při převodu → i když se vada projeví později.

• § 2112 NOZ: oznámení vady musí být „bez zbytečného odkladu“ → jinak soud nepřizná, pokud prodávající namítne.

• § 2129 odst. 2 NOZ: skryté vady stavby – max. 5 let na vytknutí.

• § 2129 odst. 3 NOZ: spotřebitel → vada projevená do 2 let se presumuje, že existovala při převodu.

• Důkazní břemeno: kdo tvrdí, ten dokazuje. U spotřebitelů se na 2 roky obrací břemeno na prodávajícího.

Procesní strategie krok za krokem

1. Dokumentace

• Fotografie, video, měření.

• Ideálně v různých časových okamžicích.

• Zajistit svědky (soused, stavební technik).

2. Písemná výzva

• Vytknutí vady doporučeně e-mailem i poštou.

• Popsat vadu, kdy se objevila, a jaké právo volíte.

• Uchovat doklad o odeslání.

3. Znalecký posudek

• Včas objednat znalecký posudek z oboru stavebnictví.

• Vady jako vlhkost, statické poruchy či izolace jsou bez znalce neprokazatelné.

4. Předžalobní fáze

• Vyjednávejte – ale neztrácejte lhůty.

• Předžalobní výzva se vyplatí – soud přizná náklady.

5. Soudní řízení

• Žaloba musí jasně vymezit vady, lhůty a zvolené právo (např. sleva 200.000 Kč).

• Počítejte s nutností znaleckého dokazování i u soudu.

• Předložte doklady o včasném oznámení – jinak obrana selže.

Rizika a časté chyby

• Pozdní oznámení vady → soud nepřizná.

• Spoléhat se na „ústní dohody“ → neprokazatelné.

• Nechat si čas běžet → po 5 letech už není šance.

• Žádný znalec → tvrzení kupujícího proti tvrzení prodávajícího.

• Špatná volba práva (§ 2106–2107) → žaloba je pak procesně slabá.

Důkazní checklist pro kupujícího

✔ Fotodokumentace (ideálně hned od začátku užívání).
✔ Písemné oznámení vady prodávajícímu.
✔ Znalecký posudek (stavební technik / soudní znalec).
✔ Smlouva + předávací protokol.
✔ Svědecké výpovědi (soused, řemeslník).
✔ E-mailová komunikace s prodávajícím.

Doporučení advokátky

✔ Vady vždy oznamujte písemně a včas.
✔ Investujte do znaleckého posudku – může rozhodnout celý spor.
✔ Spotřebitelé mají do 2 let výhodu v důkazním břemenu, ale i tak je nutné vady oznámit.
✔ Pokud jde o byt, zapojte SVJ, ať se vady společných částí řeší kolektivně.

FAQ

Mám čas 5 let, takže mohu čekat?
Ne, pětiletý limit je jen maximální. Musíte oznámit hned po zjištění.

Stačí mi fotky z mobilu?
Pro začátek ano, ale pro soud je téměř vždy potřeba znalec.

Můžu odstoupit rovnou od smlouvy?
Jen u podstatného porušení. Jinak nárok na opravu nebo slevu.

Jak často soud vyhoví kupujícím?
Pokud mají včasné oznámení a kvalitní důkazy, šance je vysoká. Bez důkazů prakticky nulová.