Co je smlouva o smlouvě budoucí a kdy se používá

Smlouva o smlouvě budoucí je dohoda, ve které se strany zavazují, že v budoucnu uzavřou určitou konkrétní smlouvu(např. kupní, nájemní, pracovní), jakmile nastanou dohodnuté podmínky.
Je to závazek k budoucímu právnímu úkonu, který dává jistotu a předchází obratům v postoji jedné ze stran.

Typické případy použití:

• rezervační smlouvy při koupi bytu, domu nebo pozemku,

• plánovaná pracovní smlouva po absolvování studia,

• dohoda o převodu podílu nebo podniku,

• smluvní rámec v developerských projektech,

• zajištění obchodní spolupráce s časovým odkladem.

Zákonný rámec

Tento typ smlouvy je upraven v § 1785 až 1788 občanského zákoníku (NOZ).
Zákon stanoví, že:

• strana může požadovat uzavření slíbené smlouvy,

• pokud doloží, že podmínky byly splněny,

• a návrh uzavřít řádnou smlouvu byl učiněn ve lhůtě 1 roku, neujednají-li si strany jinak.

Povinné náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí

• Označení budoucí smlouvy (např. kupní, nájemní, pracovní)

• Předmět budoucí smlouvy (např. konkrétní nemovitost, pozice, plnění)

• Podmínky uzavření (např. termín, schválení hypotéky, kolaudace)

• Povinnost uzavřít smlouvu při splnění podmínek

• Možné sankce při odmítnutí (např. smluvní pokuta)

• Lhůta pro učinění návrhu na uzavření smlouvy

• Podpisy

Nejčastější chyby v praxi

• Nejasné nebo příliš obecné vymezení budoucí smlouvy → nevymahatelné

• Chybějící lhůta pro výzvu k uzavření

• Není sjednána žádná sankce při odmítnutí → slabá vynutitelnost

• U nemovitostí: chybí podrobnosti → nelze vložit návrh do KN

• Zaměnění se „závazným návrhem“ – chybí dvoustranná vůle

Doporučení pro praxi

Při sepisu smlouvy o smlouvě budoucí:

• Vymezte co nejpřesněji budoucí smlouvu (jako by už měla být uzavřena)

• Stanovte jasné podmínky a lhůty

• Připojte návrh budoucí smlouvy jako přílohu

• Zvažte sjednání smluvní pokuty za neuzavření

Tip z praxe

Tato smlouva je ideální pro časově posunuté závazky – ale jen pokud je kvalitně sepsaná.
Návrh lze vymáhat soudně, pokud je prokazatelné, že byly splněny podmínky.

Základní vzor smlouvy o smlouvě budoucí – nabídka

Nabízím jednoduchý vzor smlouvy o smlouvě budoucí – např. kupní, nájemní nebo pracovní.
Obsahuje všechny náležitosti dle NOZ včetně přílohy s návrhem budoucí smlouvy.
Pro specifické případy mohu připravit řešení na míru.

Stačí mě kontaktovat e-mailem nebo přes formulář – rychlé a přehledné řešení.

Závěr – a co dál?

Smlouva o smlouvě budoucí není jen formalita – je to právní nástroj, který vás chrání, pokud je napsán dobře. A také past, pokud je napsán špatně.

Chcete mít jistotu, že Vaše smlouva obstojí i v krizové situaci? Ozvěte se mi a domluvíme si schůzku. Jsem specialista na smluvní právo – více informací zde.