Krátkodobý nájem a podnikání – kdy je nutné mít živnost?
Mnoho majitelů bytů začíná s pronájmem „na pár dní“ zcela nevinně – ubytuje známé, nabídne apartmán přes internet, a než se naděje, má v diáři rezervace na měsíce dopředu. Jenže právě tady se láme hranice mezi pasivním příjmem z nájmu a podnikáním, na které už musíte mít živnostenské oprávnění.
👉 Tento článek je součástí velkého rozcestníku k nájemní smlouvě, kde najdete další praktická témata k nájmu bytu, domu i nebytových prostor. více zde
„Když pronajímám byt přes Booking nebo Airbnb, musím mít živnost?“ „Stačí mi nájemní smlouva, nebo potřebuji něco víc?“ „Jak je to s daněmi a EET?“ – podobné dotazy slýchám pravidelně. Lidé hledají výrazy jako „živnost pro Airbnb“, „krátkodobý nájem vs. ubytovací služba“ nebo „pronájem a podnikání“. Vysvětlit hranici mezi nájmem a ubytovací službou není vždy jednoduché.
Co se v článku dozvíte
Jaký je právní rozdíl mezi nájmem a ubytovací službou
Kdy se z nájmu stává podnikání
Jaké povinnosti má podnikatel v oblasti ubytování
Jaké sankce hrozí za neoprávněné podnikání
Odborný výklad
Občanský zákoník definuje nájem jako přenechání věci (např. bytu) k dočasnému užívání za úplatu. Krátkodobý nájem bytu – třeba na týdenní pobyty – je z právního hlediska stále nájem, pokud jde jen o poskytnutí prostoru bez dalších služeb.
Jakmile však pronajímatel začne poskytovat služby podobné hotelu (úklid během pobytu, pravidelná výměna ložního prádla, stravování, recepce, organizace aktivit), přechází do režimu ubytovací služby. To už není pasivní pronájem podle § 2201 OZ, ale živnost podle živnostenského zákona.
Živnostenský zákon považuje ubytovací služby za volnou živnost, takže není nutná zvláštní odborná způsobilost, ale musíte se zaregistrovat na živnostenském úřadě. Dále platí povinnosti v oblasti evidence hostů, hlášení cizinců, bezpečnostních předpisů a – podle výše příjmů – i DPH.
Neoprávněné podnikání může vést k pokutám od živnostenského úřadu, případně k doměření daně a penále od finančního úřadu. U zahraničních turistů hrozí i sankce od cizinecké policie, pokud neplníte hlášení ubytovaných.
Příklad z praxe
Majitelka bytu v centru Prahy pronajímala přes Airbnb a poskytovala hostům denní úklid, snídani a tipy na prohlídky. Finanční úřad a živnostenský úřad vyhodnotily její činnost jako ubytovací službu bez oprávnění. Výsledek: pokuta, doplacení daní a povinnost zpětně odvést DPH z příjmů.
Možná si říkáte…
„Stačí, když nebudu měnit povlečení a dělat úklid?“ Pravidlo není tak jednoduché – úřady hodnotí celkový charakter služby, nejen jednotlivé úkony.
Doporučení advokátky
Pokud plánujete krátkodobé pronájmy a chcete je nabízet veřejně, nechte si posoudit, zda už vaše činnost není podnikáním. Vyhnete se tak vysokým sankcím a zbytečným sporům s úřady.
Nejste si jistí, zda už poskytujete ubytovací službu? Ozvěte se mi – rychle zjistíme, zda potřebujete živnost, a nastavíme vše tak, aby vaše podnikání bylo zcela v souladu se zákonem.
Obraťte se na odborníka – jsem specialistka na smluvní právo.
Více informací najdete zde.
- Publikováno:
- Naposledy aktualizováno: 10/08/2025