Co je podnájem a kdy vzniká

Podnájem je situace, kdy nájemce dá část nebo celou pronajatou věc (nejčastěji byt) do užívání třetí osobě – podnájemci.
Nejde o „klasický“ nájem mezi vlastníkem a nájemcem – ale o vztah odvozený od nájmu, který je závislý na jeho trvání.

📌 Když skončí nájem, končí automaticky i podnájem.

Zákonný rámec

Podnájem upravuje občanský zákoník, zejména:

• § 2215 až 2230 NOZ – obecně k nájmu

• § 2274 a násl. NOZ – nájem bytu a domu

• § 2274 odst. 2 NOZ – podnájem bytu

📌 Podnájemce nemá stejnou ochranu jako nájemce – např. při výpovědi, prodloužení, právu na přechod smlouvy atd.

Typické příklady podnájmu

• student bydlí v bytě na nájem a pustí si kamaráda na spolubydlení

• nájemce má velký byt a pronajme jeden pokoj dál (Airbnb apod.)

• podnikatel si pronajme komerční prostory a část dá do podnájmu jiné firmě

• cizinec podnajímá část bytu bez vědomí majitele (riziko)

Kdy je podnájem možný

• pouze se souhlasem pronajímatele, pokud není ve smlouvě výslovně povolen

• výjimka: krátkodobý podnájem části bytu třetí osobě bez souhlasu, pokud s tím pronajímatel výslovně nesouhlasí (např. spolubydlení partnera, hosta…)

📌 Bez souhlasu → riziko výpovědi nájmu pro porušení smlouvy

Co má smlouva o podnájmu obsahovat

1. Identifikace všech stran (nájemce i podnájemce)

2. Označení prostoru a účel užívání

3. Doba trvání podnájmu (typicky vázaná na nájemní smlouvu)

4. Výše podnájemného a úhrady služeb

5. Způsob výpovědi (délka, forma, důvody)

6. Způsob užívání, pravidla pro návštěvy, spolubydlení, údržbu

7. Ujednání o kauci / jistotě

✅ Výhody

• nájemce si sníží náklady

• využití volné kapacity (pokoj, místnost)

• možnost regulace chování podnájemce

• právní rámec pro přítomnost jiné osoby v bytě

❌ Rizika a chyby

• chybějící souhlas pronajímatele

• neexistující smlouva (ústní dohoda → nevynutitelná)

• nevýslovné ujednání o kauci a náhradách škod

• podnájemce ničí byt, ale není odpovědný vůči vlastníkovi

• nejasný vztah při výpovědi nájmu – podnájemce musí odejít

💡 Tip z praxe

Ujistěte se, že:

• pronajímatel souhlasí,

• podnájem nekoliduje s nájemní smlouvou,

• máte písemnou smlouvu o podnájmu s doložkou o automatickém skončení,

• stanovíte kauci a úklidová pravidla – běžný podnájem generuje napětí.

Základní vzor smlouvy o podnájmu – nabídka

Za symbolickou cenu nabízím:
– vzor smlouvy o podnájmu části i celého bytu,
– možnost doplnění doložky o souhlasu pronajímatele,
– praktické doporučení k předávacímu protokolu a pravidlům užívání.

Kontaktujte mě e-mailem nebo přes formulář – právní klid pro podnájem.

Závěr – a co dál?

Smlouva o podnájmu není jen formalita – je to právní nástroj, který vás chrání, pokud je napsán dobře. A také past, pokud je napsán špatně.

Chcete mít jistotu, že Vaše smlouva obstojí i v krizové situaci? Ozvěte se mi a domluvíme si schůzku. Jsem specialista na smluvní právo – více informací zde.