Řada lidí se mě ptá, jestli může nájemce pronajímat byt dál bez souhlasu majitele. Jiní zase řeší problémy se spolubydlícím, který se chová jako nájemce, ale žádnou smlouvu nemá. V praxi to často vede ke zmatkům, neplatným smlouvám a problémům s kaucí nebo odpovědností za škodu. Proto vznikl tenhle článek.

Co se v článku dozvíte

• rozdíl mezi nájmem a podnájmem

• kdy je třeba mít smlouvu o podnájmu

• kdy je podnájem neplatný nebo nelegální

• kdo odpovídá za škodu způsobenou podnájemcem

Co je to podnájem?

Podnájem vzniká, když nájemce přenechá část bytu nebo celý byt další osobě – tzv. podnájemci. Nevzniká přitom nový nájemní vztah s vlastníkem bytu, ale podnájemní vztah s nájemcem.

Typicky jde o situaci:

• kdy někdo odjíždí na Erasmus nebo stáž a přenechá byt kamarádovi,

• kdy nájemce hledá spolubydlícího, který platí část nájmu,

• kdy podnikatel pronajímá část pronajaté provozovny dalšímu podnikateli.

Kdy je potřeba souhlas vlastníka?

Záleží na tom, zda jde o nájem bytu nebo o jiný typ nájmu:

• U nájmu bytu je možné přenechat část bytu jinému člověku i bez souhlasu vlastníka, pokud v bytě nájemce sám bydlí.

• Pokud chce nájemce pronajmout celý byt a sám v něm nebydlí, potřebuje výslovný souhlas vlastníka.

• U nebytových prostor (např. provozovny) záleží na ujednání ve smlouvě – bez souhlasu pronajímatele to většinou není možné.

Smlouva o podnájmu – co musí obsahovat?

Podnájemní smlouva nemusí být nijak složitá, ale měla by být vždy písemná. Měla by obsahovat:

• označení smluvních stran,

• přesné vymezení prostor,

• výši úplaty za podnájem,

• dobu trvání,

• způsob předání prostor,

• práva a povinnosti obou stran (např. zákaz dalších podnájmů).

Bez písemné smlouvy vzniká riziko, že vztah nebude možné právně vymáhat nebo obhájit.

Odpovědnost a rizika

Za chování podnájemce odpovídá nájemce. Pokud podnájemce zničí zařízení, ruší sousedy nebo neplatí, veškeré důsledky jdou za nájemcem. I proto je důležité mít dobře ošetřený podnájemní vztah – včetně možnosti výpovědi.

Doporučení advokátky

Pokud uvažujete o podnájmu, neřešte to jen ústní dohodou. Písemná smlouva vám pomůže předejít sporům. Pokud si nejste jistí, co všechno má smlouva obsahovat, ráda vám ji připravím nebo zkontroluji.